2012年（nián）服裝零售業地產發展前景調查分析

　　2011年，大環境的變（biàn）化對中國商業（yè）地產的（de）發展產生了較大影響。從運營角度來講，的購物中心績效增長非常明顯，對城市商圈的貢獻顯著提升。從開發層（céng）麵來看，各種資（zī）本轉戰商業地產領域，也（yě）使這一領域（yù）呈（chéng）現白熱化競爭。
　　
　　剛剛進入2012年，商業地產的開發依然有增無減（jiǎn），很多購物中心新地標（biāo）也紛紛拔地而起（qǐ）。近日，在“2012商業地產發展新趨勢”論壇上，中國（guó）購物中心產業（yè）資訊中心主任郭增利和深（shēn）圳平安商用置業總經理楊敬玉、副總經理石盛發，一同探討了2012年商業地產（chǎn）開發新趨勢（shì）。
　　
　　各（gè）路資本（běn）紛紛進入零（líng）售商減緩（huǎn）開店步伐
　　
　　2011年住（zhù）宅地產因受到限購政策影響而放慢了發展步伐，商業地產的開發形勢則非常好。2012年（nián），您認為商業地產的開發將會呈現什麽新現象？
　　
　　郭（guō）增利：從去年的發展形勢來看，今（jīn）年中國零售地產的金融意（yì）識在逐漸強化，這是（shì）一個好現（xiàn）象，也算是在特定發展階段（duàn）出現（xiàn）的模式。同時，也意味著各路資本都在搶進商（shāng）業地（dì）產，尤其是零售地產。
　　
　　從大環境來看，限購令直接導致了住宅地產商的目標轉移，他們認為（wéi）自身在住宅領域施展本領的（de）空間被（bèi）擠壓，便進入到（dào）了商業地產的開發。另外，很多金融機構（gòu）在開發商特別需要資金去解救時，也用這樣的機會進入（rù）到了商業地產領域（yù）。而零售商進（jìn）入商業地（dì）產則顯得很被動，是因為他們跟零售房地產開發商在合作過程中，遇到了租金上的巨大瓶頸（jǐng）(租金上漲)，所（suǒ）以零售集團（tuán）未必願意進入到地產開發中來。由（yóu）於零售（shòu）地產開發商（shāng）的不專業（yè），在一（yī）定程（chéng）度上反而擠壓了零售商的收益。
　　
　　您剛剛提到了零售商被迫進入商業地產的開發，您怎麽看待這一現象？對整個市場環（huán）境來說，有哪些影響？
　　
　　郭（guō）增利：從我們對2011年整體的形勢判斷，發現一（yī）個有意思的現（xiàn）象，就（jiù）是零（líng）售商開店的步伐（fá）會明顯減緩，這種現象在今（jīn）年上半（bàn）年會有明顯體現。
　　
　　從整個行業發展背（bèi）景來看，2012年開（kāi）發商的（de）招商形式可能會（huì）比較嚴峻。因為雙方是合作的關係，零售商在利益被（bèi）擠壓（yā）、成本被提升的大環境下，會對購物中心商業（yè）地產的（de）招商產生影響（xiǎng）。在這種情況下，零售（shòu）商會追求更加安全的開店策略。接下（xià）來就會出現一（yī）個我們不太願意看到的情況，就是開工麵積很大，開業麵積並不一定大。
　　
　　近日，在我們發布的2012年到2013年的報告中，次用了另外一種方法理解開業數量（liàng），就是按照開工麵積的60%(假（jiǎ）設數量)來計算。為什麽要用這樣一種（zhǒng）相對讓（ràng）大家緊張的心（xīn）態看待市場，就是因為（wéi）零售商（shāng）開店的數量在2012年正逐漸減緩（huǎn）。
　　
　　我（wǒ）們（men）這幾年在北京也看（kàn）到了很多購物中心收購並購的案例，請您講一下資本市場對購（gòu）物中心的（de）進（jìn）入是什麽樣的考量？
　　
　　楊敬玉：現在如果說各類資本市場進入，不如說各種行業背景的企業都在進入購物中（zhōng）心（xīn）產業，因為現在還沒有達到資本進入這個產業發力的程度。
　　
　　資本進入一定有他自己的方式，而不是企業（yè）直接投資的方式。當資（zī）本進入時，其所有金融產品都已是經（jīng）過設計的（de），沒（méi）有任（rèn）何漏洞。也就是說並購（gòu）的購物中心已經是規劃得非常好，並（bìng）符合他未來經營產品的收益率。而且（qiě），購物中（zhōng）心的老板要給（gěi）投（tóu）資者許諾，保證這是（shì）一個完整的產業鏈。實際上，現在買賣購物中心還很不成熟。目前還沒有（yǒu）看到資本並購的典型（xíng）案例，大多數並購隻是不（bú）同行業背景的企業在進行產品買賣。
　　
　　石盛發：購物中心的價值是一個完整產業鏈（liàn）的體現。通過開發、投資、兼並收購、營運後，更後（hòu）環節（jiē）一定（dìng）是資本運作，並不是購物（wù）中心開發了就（jiù）完事了。我們在營運階段，隻是提升營運價值，在下一環節，一定是通過資本運作提升資本價值。
　　
　　發展進入快車（chē）道理性開發更重要
　　
　　縱觀2011年整個（gè）行業，您（nín）對2012年購物中心（xīn）的發展在哪些方麵有所期待？
　　
　　石盛（shèng）發：2011年，很多傳（chuán）統（tǒng）的零售商，包括百貨、超市也在陸續進入購物中（zhōng）心（xīn）行（háng）業。還有一些購（gòu）物中心的業主比（bǐ）較複（fù）雜，很多（duō）和住（zhù）宅、零售無關的企業也在進入這個行業，所以（yǐ）國內購物中心行業是在一個比較複雜的狀態下（xià）運作。
　　
　　從2012年開始，國內購物中心進入了一（yī）個快速發展時期。從2002年到現在整整（zhěng）十年（nián），很多以前開業的（de）購物中心在陸續做調整。一是由於市場變化，二是因為（wéi）早期開發（fā）的購物中心在認識方麵還不夠全麵。此外，2011年、2012年已（yǐ）開業的購物中心（xīn）也在謀求一種突圍（wéi）和（hé）良性發展。我更期待（dài）這些購物中心在效益方麵（miàn）有大（dà）的突破，能找準自己的變革道路。
　　
　　在您看（kàn）來，什（shí）麽樣的購物中心才能稱得（dé）上的購物中心？
　　
　　郭增利：在國內，好的購物中心坪效標能達到6萬元左（zuǒ）右。現（xiàn）在國（guó）內共有2795家購物中心，經過分析，有（yǒu）200個（gè）可以稱得上的購物中心，還不到總數的10%，這個比例是偏（piān）低的。所以通（tōng）過專業運作把中國（guó）購（gòu）物中（zhōng）心的（de）綜合質量提升上來是現階段（duàn）的目標。
　　
　　除了數字上的標準外（wài），我（wǒ）認為能夠成（chéng）功進（jìn）入這個市場、又能成功退出這個市場的項目就是好項目（mù），這也是（shì）購物（wù）中（zhōng）心（xīn）金融法（fǎ）則。你選擇一個很好的時機，用很專（zhuān）業的方法把一個項目（mù）投入到（dào）市場中並被消費者（zhě）、社會（huì）和（hé）市場接受，這（zhè）已是成功的步。反過來，假（jiǎ）定這個項目能夠更終體（tǐ）現它的經營價值，那麽金融機構也會願意買你的項（xiàng）目。等這時再來（lái）看這個項目時，可以說它（tā）是成功的。
　　
　　未來，本土購物中心的發展應避免哪些問題的出現？
　　
　　郭增利：2012年，雖然行業從增量上比較樂觀，但我（wǒ）們不能光看數量，還要看開（kāi）業比重到底（dǐ）有多少，哪（nǎ）些項目是優質項目，哪些又是（shì）讓零售商非常歡（huān）迎的項目，哪些是老百姓比較接受的（de）項目。
　　
　　實際上，中國購物中心的問題出現在結構方麵（miàn）。中國的城市化進程造成了項（xiàng）目（mù）之間的惡性（xìng）競爭，使大家的生存空間都受到了擠壓。在整（zhěng）個購物中心結構、零售地產的（de）產品結構出了問題之後，大家應該認真思考（kǎo）：是不是（shì）數量過多？是不是盲目開發？是（shì）不是缺乏細致（zhì）規劃？假如本土購物中心都是按照這種理念做全盤策劃、招商、營（yíng）運、籌劃，就不會出現過熱、質（zhì）量很差（chà）的問題？所以我們要從源頭（tóu）上理性看待這些問題，特別是在2012年，整（zhěng）個行業應有一種更高層次的認識。
　　
　　“去主力店”呈趨勢尋求差異是關鍵
　　
　　去年（nián）太平洋百貨的撤出引發了一些行業性思考，未來，會（huì）不會呈現百貨業慢慢（màn）消退、購物中心占主導（dǎo）地位的現象？整個行業（yè）又將呈現什（shí）麽（me）新特點？
　　
　　楊敬玉：其實，早在（zài）2005年富（fù）安百貨的撤（chè）場（chǎng）已經拉開了序幕，就是購物中心開始“去主（zhǔ）力店化（huà）”。去主力店化（huà）是指購物中心把以往作為傳統主力店的百貨和專櫃超市（shì）撤出或減少經（jīng）營（yíng）麵積，也就是不以百貨公（gōng）司為核心，超市也在逐漸小型化。
　　
　　其實，購物中心需要的是能夠起主力店作用的（de）商鋪，並不是非要一個百貨公司做主力店。因為購物中心本身就可以把（bǎ）傳統的男（nán）服商場（chǎng）、女服商場、化妝品（pǐn）商場、鞋帽類商場進行一係列組合，這樣就把百（bǎi）貨公（gōng）司變成了一係列（liè）組合形式的次主力店。
　　
　　對購物中心來說，這種形式能起到過去傳統主力店（diàn）的作用，吸引非常多的人（rén）流（liú）來（lái）。同時，還有一個好處，就是拆分後的店麵積小了，租期（qī）縮短，租金可以提高，購物中（zhōng）心坪效或者總體效益會（huì）顯著上升（shēng）。
　　
　　郭增（zēng）利：國外的購物中心和百貨（huò）店一定是業主和主力店的關係。之所（suǒ）以國內購物中心會出現去百貨的現象，而且（qiě）很多高（gāo）水平購物中心根本不會（huì）和百貨店合作，是因為國內百貨店引進的（de）所有合作夥伴、零售商、品牌商與購物中心要引進的品牌商是雷同（tóng）的。
　　
　　本（běn）土購物中心的快速發展（zhǎn），是否會觸動（dòng）百貨（huò）店改變目前的聯營模式呢（ne）？
　　
　　郭（guō）增利：這是一（yī）個很大的（de）課題，現在（zài）還不能下定論。百貨店總之要開店（diàn），開店存在兩種模式，一種是開到別人的購物中心裏，第二種是自己建。而我們（men）的優勢應該是（shì）通過經營創造效益，更不是說投入多少資金（jīn）建一棟房子、一座商場。
　　
　　一個行（háng）業要發展，必須要遵循行業的（de）基本規則。既然真正的百貨店應該（gāi）采取“采購製（zhì）”，那麽我們也許會用十年甚至二十年去順應這種形式，但能不能更終實現這種模式的轉化我還（hái）不敢肯定。假若百貨店想跟購物中心有很好合作，就應（yīng）該加緊思考這（zhè）方麵的問（wèn）題。比如，百貨店作為主力店，跟（gēn）購物中心的招商品牌之間（jiān）能不能形成差別。我們身（shēn）邊已（yǐ）有一些成功的案例，像萬象城（chéng）和尚（shàng）泰百貨，尚泰百貨經營的都是尚泰的品牌，它就能和萬象城形成很好的組合。
　　
　　2011年是個特殊的（de）年份，伴隨著住宅地產的調整和限（xiàn）製（zhì），整（zhěng）個商（shāng）業地產呈現出急速井噴的現（xiàn）象，很多人高呼“中國商業（yè）地產的春天來（lái）了（le）”。於（yú）是，一個有趣的現象出現了，就是“跨界”來（lái）襲：住宅地產商轉向商業地產商，商業地產商逐步轉向商業資源運作，比如說寶龍旗下的寶萊百貨，世茂開始做世茂影（yǐng）院、世茂（mào）百（bǎi）貨（huò）等等。
　　
　　與此同時，一（yī）些限製商業（yè）地產發展的瓶頸隨之產生。其中，更突出的兩個問題便是資金缺乏和對商業認知的不足。眾所周知，做商業地產需要耗費大量財力（lì），它的金融模式，包括資（zī）金鏈搭建往往起到關鍵性作用。
　　
　　另外，困擾開（kāi）發商的就是對商業平台的認識不夠全麵，以致造成（chéng）對定（dìng）位的盲目跟（gēn）隨性。簡單來說，住宅相對比較簡單，就是開發商和消費者的二元關係。而商業會比較複雜（zá），商業鏈很長，定位、設計、招商、運營這幾個環節必須要做到有效組合。任何一個環節出現問題，都會對更終項目價值鏈帶來不利影響，所以現階段，怎樣才（cái）能（néng）解決資金問題和提（tí）高對商業平台的認知就成為商業地產（chǎn）商（shāng）的必修課題。
　　
　　2012年（nián），商業（yè）地產的發展將迎來黃金期，但風險與機遇同樣大，所以希望（wàng）商業地產的從（cóng）業者能夠慎思明辨。